Juridisch

Verrekening meerwaarde kavels Almere Oosterwold conform Art. 2.7

Iedere (toekomstige) koper van een kavel in Almere Oosterwold gaat een koopovereenkomst aan met de Gemeente Almere. Deze overeenkomst wordt bij de overdracht van de kavel notarieel vastgelegd. In alle koopovereenkomsten wordt exact vastgelegd wat Koper van de gemeente koopt inclusief alle voorwaarden voor levering.

Alle koopcontracten – ongeacht het type kavel dat gekocht wordt - bevatten artikel 2.7 waarin een clausule is opgenomen waarin staat vermeld dat de koper een eventuele bijbetaling van de koopprijs over de meerwaarde kan verwachten indien er bij toekomstige verkoop sprake is van een “meerwaarde van het verkochte”.

Wat betekent dit artikel? En waarom leggen sommige hypotheekverstrekkers dit artikel verkeerd uit?

Allereerst een korte uitleg van de beschikbare kavels in Oosterwold. De gemeente heeft de 'marktwaarde' (koopprijs door koper) gekoppeld aan de functie van de bouwkavel. Een koper die een winkel wil realiseren op de kavel koopt een 'standaardkavel - commercieel', een huisartspraktijk een 'standaardkavel - maatschappelijk' en een particulier die een woning wil realiseren koopt een 'standaardkavel - wonen'.

Onderstaand staan de type kavels (functie) gekoppeld aan de prijzen in 2024 en 2023 (m2 in euro’s) in volgorde van oplopende prijs. De standaardkavel Kantoren is de goedkoopste type kavel en standaard – Wonen is de duurste kaveltype:

 

Marktwaardes *	2024	2023
Standaardkavel Kantoren	€  26,98	€  25,76
Standaardkavel – Maatschappelijk	€  30,59	€  25,04
Standaardkavel - Bedrijven	€  31,19	€  26,75
Standaardkavel – Commercieel	€  36,02	€  32,85
Landschapskavel	€  37,93	€  40,82
Landbouwkavel	€  59,17	€  43,84
Standaardkavel - Wonen	€  167,67	€  125,49

bron: Gemeente Almere https://handboek.maakoosterwold.nl/hoofdstuk/het-geld/

* genoemde grondprijzen zijn exclusief € 0,80 voor de kosten van collectief archeologisch onderzoek

Niet alle kaveltypes zijn nog verkrijgbaar maar de prijs van alle kavels wordt ongeacht beschikbaarheid jaarlijks vastgesteld. Waarom? Omdat een meerwaarde kan ontstaan bij een wijziging van de bestemming of het gebruik bij verkoop van het verkochte kaveltype. De meerwaarde is uit te rekenen door het aantal m2 te vermenigvuldigen met het verschil in marktwaarde tussen oorspronkelijk en werkelijke functie of gebruik in het jaar van aankoop en verkoop.

Voorbeeld 1:

Een kavel met maatschappelijke functie wordt inclusief bouwwerk na een aantal jaren verkocht. De nieuwe eigenaar verandert de functie van maatschappelijk naar commercieel. Vanaf dat moment ontstaat er een meerwaarde, immers marktwaarde van een maatschappelijk kavel t.o.v. een commercieel kavel is lager. De gemeente kan door art. 2.7. een verrekening opstellen voor deze waardestijging.

Voorbeeld 2:

Een landschapskavel wordt inclusief een woning na een aantal jaren verkocht. De nieuwe eigenaar wil meer m2 woonruimte op de kavel realiseren en verandert de functie van Landschap naar Wonen. Vanaf dat moment ontstaat er een meerwaarde, immers marktwaarde van landschapskavel t.o.v. een standaard woonkavel is lager. De gemeente kan door art. 2.7. een verrekening opstellen voor deze waardestijging.

Voorbeeld 3:

Een standaard woonkavel wordt inclusief een vrijstaande woning na een aantal jaren verkocht. De nieuwe eigenaar creëert vanaf dat moment GEEN meerwaarde, immers er is geen wijziging van bestemming of gebruik waarin de marktwaarde van standaardkavel Wonen kan worden omgezet. Standaardkavel Wonen is namelijk de kavelsoort met hoogste marktwaarde. De gemeente kan ondanks art. 2.7 geen verrekening opstellen aangezien er geen sprake is van een waardestijging!

 

Conclusie:

kopers van een Standaardkavel Wonen hebben nooit te maken met meerwaarde zoals bedoeld in artikel 2.7 uit de koopovereenkomst tussen Gemeente en Koper!